Інститут Розвитку Нерухомості :: «Обзор рынка недвижимости Киева

при Союзе специалистов по недвижимости Украины

«Обзор рынка недвижимости Киева - итоги октября 2008 года»

На пике финансового кризиса, с разворотом долларового курсового тренда, ценовой тренд на недвижимость в долларах США в Киеве развернулся. Недвижимость падает стремительно, рынок поражает аналитиков остротой реакции. Если до 13 октября наблюдались вялые тенденции к удешевлению, то только за вторую половину октября недвижимость подешевела на 2.89%. Текущий маржинальный индекс ценового ожидания составляет минус -5.43% в месяц. Средний уровень цен достиг показателя середины апреля 2008 года и составляет $3400 за кв.м жилой недвижимости.
В гривнах же, с учетом среднего курса на конец октября 6 грн/дол, с апреля 2006 года необходимо констатировать удорожание на 20%. При зафиксированных темпах падения и стабильном курсе гривны на текущем уровне данный показатель удорожания будет нивелирован через 3.8 месяца, т.е. не очевиден.
Цены падают во всех сегментах и во всех районах. На некоторых периферийных массивах цены начали снижаться еще два месяца назад, однако центр, сегмент элитного жилья и жилья бизнес-класса удерживали свои позиции, выравнивая средний уровень цен по Киеву. На сегодня держится в основном только Печерск (думаем, что это не долго, в районе Старонаводницкой цены за месяц упали на 10%), Шевченковский Центр практически повсеместно показывает падение на 6-10%.
На пике финансового и экономического кризиса в середине октября, в условиях практически полной остановки кредитования, с дефицитом доллара и курсом 6-7 гривен, случился дефолт многих ипотечных кредитов. Масса продавцов вышли на рынок с ценой на 20-30% ниже среднего уровня цен предложения в прессе и на 10% ниже реальной рыночной стоимости, наблюдавшейся в начале октября. При этом цены указывалась в объявлениях открыто, без «торгов», на уровне реальной продажной цены. Количество таких «демпинговых» объявлений не превышает 10% от общего количества предложения, остальные 90% процентов продавцов и риэлтеров продолжают бессмысленно тратить деньги на рекламу, выставляя недвижимость по бессмысленным ценам уровня весны и лета, в лучшем случае начала осени. Не смотря на малое количество объявлений по «демпинговым» ценам, расчетно-статистическому серверу компании «ЭДВА» удалось зафиксировать реальный индекс удешевления, так расчетный алгоритм ориентирован не на средний уровень цен по выборке предложения, а на нижний диапазон ценового предложения.
Одно-, двух-, трехкомнатные квартиры падают в цене с одинаковыми темпами, несколько уменьшился разрыв в стоимости 1 кв.м квартир различной комнатности и увеличился разрыв в стоимости самих квартир. С условно-одинаковыми темпами падают различные типы домов, опережают другие типы «хрущевки», «чешки» а также современные дома (самые дешевые и самые дорогие типы).
Наблюдается падение цен и на коммерческую недвижимость. Цены аренды также падают, не смотря на высказанные некоторыми специалистами тезисы о том, что уход от ипотеки окажет дополнительное давление на рынок аренды. Это связано с тем, что в конце 2007 – начале 2008 года нормы капитализации для недвижимости значительно понизились, поэтому бизнес давно отказался от ипотеки как заменителя аренды. Ставка по ипотечному кредиту в 2008 году достигла 15-20%, а норма капитализации (отношения годовой арендной платы к стоимости недвижимости) находится на уровне 5-12%. Поэтому ипотекой пользовались преимущественно те, у кого коэффициент покрытия не превышал 20%-30%.
Падение ставок аренды открывает глаза на фундаментальные причины падения цен, которые больше связанны не с финансовым кризисом и не с курсовым колебанием, а именно с системным экономическим кризисом. Неправда, что кризис коснулся только недвижимости, строителей и металлургов. Наблюдается падение совокупного спроса, объемы производства и реализации упали практически во всех отраслях. Люди съезжают с офисов, с квартир, и в первую очередь из дорогих. Кризис заставляет пересматривать стратегии развития, оптимизировать затраты под новые объемы производства и реализации, заставляет предпринимателей отказываться от роскоши и излишеств, которые они могли себе позволить раньше. Это очень хорошо для преодоления экономического кризиса, однако неизбежно ведет к падению цен на недвижимость. В Америке и Великобритании этот путь уже пройден, глубина падения цен на недвижимость составила от 10 до 50% в разных регионах.
В принципе стремительное падение это не что-то «экстра» ординарное. Темпы падения характеризуют темпы адаптации общества и экономики к новым условиям рынка. Существенным фактором является курс валюты рынка, который стремительно растет. В то же время глубина падения будет характеризовать силу кризиса. Надеемся, что за несколько месяцев цены стабилизируются, существенно понизившись до нового экономического уровня, на который более всего будут влиять такие результирующие факторы экономического здоровья как: курс гривны, курс доллара, процентная ставка, коэффициент покрытия ипотечных кредитов, рост ВВП, уровень инфляции, сальдо торгового баланса.
Неверно также полагать, что отток денег с депозитов вызван только фактором недоверия к банковской системе. Существенная доля вкладчиков сняли деньги с депозитов для того, чтобы оплатить текущие платежи (поддержать свою ликвидность), так как основные источники доходов вдруг дали «сбой». Люди откладывали деньги на «черный» день, и этот день настал. Показательно то, что те, кто снимал деньги с депозитов для поддержки собственной ликвидности и ликвидности своего бизнеса, делали это как правило раньше, т.е. первичным является именно экономический кризис, а не финансовый. После заявлений о стабильности банковской системе Украины, пакета антикризисных законов и кредита МВФ, доверие к банковской системе должно восстановиться, но возврат средств, скорее всего, будет меньше первоначального уровня депозитного портфеля.
Дальнейшие прогнозы наиболее связанны сегодня с прогнозным курсом доллара. Ниже приведен фазный анализ валютного курса и цен на недвижимость, который показывает фазную корреляцию разворота тренда на недвижимость с разворотом на валютных рынках, с отставанием тренда недвижимости примерно на 2 месяца:

Рост курса доллара сам по себе должен был развернуть тренд на недвижимость. С конца мая наличный курс доллара вырос на 24%, темпы укрепления доллара в сентябре – октябре 2008 года примерно равняются текущим темпам падения цен на недвижимость. С конца мая цены на недвижимость понизились на 9.8% (с конца апреля на 10.7%). Т.е. монетарно уровень цен на недвижимость еще не «догнал» курс, можно прогнозировать падение еще на 10% в ближайшее время.
Стабилизация курса гривны на уровне 5.5 грн/дол, насыщение денежного рынка валютой по данному курсу, замедлит, а возможно и остановит понижение цен, однако далее будут задействованы более долгосрочные экономические факторы.
Напротив, дальнейшая девальвация гривны приведет к возникновению массовых ипотечных дефолтов, которые могут повлечь обвал рынка недвижимости. Падение в этой ситуации может быть более сильным, чем падение курса национальной валюты.
Как оптимисты, будем прогнозировать позитивное развитие событий. Стабилизация финансовой системы, как в Украине, так и в остальном мире, должна позитивно повлиять на стабилизацию экономики в целом. Адаптация к новым реалиям должна пройти быстро, однако новые реалии на сегодняшний день еще вовсе не понятны. Не хватает объективной рыночной информации для прогнозной фиксации последствий кризиса.
Сегодня модно давать «рецепты» преодоления текущих трудностей. Мы тоже не откажемся от этой традиции, и изложим несколько тезисов касательно стабилизации экономической ситуации с учетом рынка недвижимости.
-   1. Для того, чтобы не допустить ипотечного кризиса в Украине необходимо насытить денежный рынок долларами по курсу до 6 грн/дол. Необходимо рассмотреть варианты новой бюджетной политики для состояний рецессии.
-   2. Повышение процентных ставок также может привести к дефолту ипотечного портфеля. Нельзя допускать чрезмерного роста ставок по кредитам, что достигается инструментами кредитно-денежной политики. Для более быстрой реструктуризации экономики в новых условиях, для стимулирования создания новых рабочих мест необходимо снижать процентные ставки, создавая программы поддержки бизнеса дешевыми кредитами, усиливая контроль показателей эффективности (полезности) и ликвидности деятельности предприятий и предпринимателей - кредиторов.
-   3. Ипотечное кредитование, хотя формально и является потребительским, часто выступает прямым или косвенным источником финансовых ресурсов малого бизнеса. Нельзя допустить остановки ипотечного кредитования, однако банки должны переоценить риски с учетом новых тенденций. Предпочтения должно отдаваться кредитованию частных лиц, задействованных в реальном секторе экономики, в т.ч. частных предпринимателей на развитие бизнеса, а также высококвалифицированных специалистов для привлечения их в Украину. Падение цен при этом будет стимулировать спрос на недвижимость и кредиты.
-   4. Очень полезной будет система государственного стимулирования рождаемости за счет кредитных механизмов. Из них можно выделить: продажа социального жилья по себестоимости в беспроцентный (или очень дешевый) кредит для семей с двумя и более детьми, частичная компенсация процентных платежей и тела кредита в определенной пропорции в зависимости от количества детей. Интересен опыт Российской Федерации по внедрению подобных программ.
-   5. Необходимо срочно менять систему налогообложения. Понижения налоговых ставок отлично повлияет на рост внутреннего рынка, колоссально повысит конкурентоспособность нашей продукции, возможно даже повлияет на снижение цен. Понизить налогообложение нужно не только металлургам и строителям, их нужно понизить всем без исключения, так как все хотят жить и работать в нормальных условиях конкуренции. Нельзя декларировать почти 70% изъятие добавленного продукта фискальной системой при ведении чистого и прозрачного налогообложения, это бессмысленные для Украины показатели, которые существуют только на законодательной бумаге. Все должны быть в одинаковых налоговых условиях для развития конкуренции. Все экономические рывки в Украине ранее были приурочены к шагам властей по уменьшению налогообложения. Вспоминаются страшные «конвертационные» центры, которые так усиленно закрывали, а, на наш взгляд, необходимо было открывать официально в отделениях налоговой администрации. Ведь именно в период «конвертационных» центров Украина познала расцвет и инвестиционный бум, жаль только, расцвет был больше потребительский, чем инновационно-производственный, и сопровождался сильной потребительской инфляцией.
-   6. Срочного вмешательства требует ситуация на первичном рынке. Известно, что в Украине заморожено большое количество строек. Многие компании-застройщики юридически или по факту банкроты. Рынок строительства имеет страшные инвестиционные рейтинги, недоверие внешних инвесторов (а это иностранные инвестиции) к рынку недвижимости Украины достигло апогея. Для стабилизации рынка строительства целесообразным видится национализация застройщиков-банкротов с целью достройки всех объектов недвижимости, где инвесторы заплатили деньги, но не получили построенных объектов недвижимости. Т.е. то, что США делают с банками, в Украине необходимо сделать с застройщиками-банкротами. В большинстве недостроев есть еще финансовые резервы в виде непроданных квартир, у застройщиков часто имаются в активах не застроенные участки, которые можно будет продать позже по новым ценам после преодоления кризиса. Для достройки необходимо привлечь строительные компании, обладающие реальными производственными мощностями, данный шаг поможет строительной отрасли выйти из кризиса. Для этой эффективной цели можно использовать небольшую часть кредита МВФ.
-   7. Про рынок сельхоз земель, политику закупок сельхоз продукции, и свободный рынок сельхоз земель можно много не писать. И так все знают, что это один из главных инструментов стабилизации сальдо торгового баланса. В этой сфере необходимы решительные действия.
-   8. Введение дополнительного налога на недвижимость, на активы предприятий не будет иметь позитивного эффекта сегодня. Сегодняшний уровень налогообложения в Украине и так высокий, а уровень обязательных налоговых платежей при трансакциях с недвижимостью вполне достаточен, чтобы ограничивать спекулятивные операции. Спекулятивный инвестиционный спрос сам ушел с рынка вследствие отрицательного тренда. Достаточно повысить эффективность поступлений подоходного налога и 1% в пенсионный фонд, введя обязательную независимую оценку недвижимости при продаже, которая будет определять минимальный уровень налоговых платежей. Это повысит поступления от операций с недвижимостью в крупных городах в 3-4 раза. Только не нужно это делать методами, которыми пытались принять поправки к Закону о товарных биржах. Подвиги депутатов, которые «проталкивают» такие вещи и фамилии которых известны, будут объективно оценены на выборах профессиональным сообществом.

Обзор подготовлен Комитетом аналитики рынка недвижимости Киевского Союза Специалистов по недвижимости под руководством Жоголева В.Д. при информационном обеспечении оценочно-риелтерской компании «ЭДВА» (www.edva.com.ua).